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        萬科總裁郁亮:未來房價可能會降

        2017/1/9 11:30:46 次瀏覽

        1月4日晚22時,中國證券網刊登了上海證券報對萬科集團總裁郁亮的專訪。

        這是這名萬科高管在不到一個月時間內接受的第二次專訪。此前2016年12月12日,人民日報罕見刊登了對郁亮的專訪文章。

        記者的專訪中,郁亮談到了關于房企拿地、房價走勢以及房地產行業的方向。郁亮稱過去一年,一些開發企業對未來的預期過于樂觀出現非理性拿地的行為,但在他看來未來房價下降的可能性是有的,在這一輪調控的背景下,前期房價上漲過快的城市,未來一年將面臨價格回落的壓力。郁亮認為,建立長效機制是保障房地產行業平穩健康發展根本途徑。

        雖然包括萬科在內的多家房地產企業2016年銷售額都超過了3000億,但在郁亮看來,行業經過飛速發展后,增速開始下滑,市場已經進入住宅短缺和過剩共存的時代,而傳統的商業過剩現象更加嚴重。


        以下為全文:

        站在2017年起點回望,剛剛過去的2016年對樓市而言是波瀾壯闊的一年,是豐收的一年,也是風險累積的一年。在調控政策密集出爐之后,2017年房地產市場何去何從?房企將如何應對政策變化?近期上海證券報專訪了萬科總裁郁亮。在剖析了2016年房地產行業狂飆突進現象及原因之后,郁亮認為,一線城市近年來房價上漲過快、房價過高已經成為一個比較突出的問題,如果任由這種局面發展下去是危險的。而建立長效機制是保障房地產行業平穩健康發展根本途徑。

        談地王談銷售:長跑最忌步子亂

        記者:2016年可謂是一個“地王年”。您認為導致地王頻出的主要原因是什么?企業的杠桿是不是用得過大?會不會數年后仍有地王難以解套?

        郁亮:影響地價的因素很多,包括土地供應、貨幣環境、產業前景等。比如部分城市土地供應持續不足,企業手中土地資源持續減少,不拿地將面臨無米下炊之憂。又如2015年以來住宅市場逐步回暖,導致部分開發企業對未來預期過于樂觀,出現非理性拿地行為。此外,社會流動性較為充裕,可配置的優質資產又相對短缺,為部分較為激進的企業加杠桿拿地提供了可能。

        2016年10月一些大中城市陸續出臺了限購限貸等調控措施,效果很明顯。未來一年內,全國商品住房成交量很有可能大幅下降,前期房價上漲過快的城市,價格也可能回落。對于部分地價過高的項目來說,利潤率可能會被進一步壓縮。

        萬科近年來一直堅持審慎的投資策略,嚴格控制投資質量,根據市場環境和實際發展需要合理補充項目資源,土地儲備一直保持在比較合理的水平,既能保證未來兩三年的發展,又不會背上沉重包袱。

        記者:與地王頻出相應的是2016年整個樓市銷售極其火爆。包括萬科在內的多家房企2016年銷售額都超過了3000億元,在這個銷售量級上,您認為銷售冠軍或者龍頭還有多大意義?如此銷售大年恐怕難以在2017年持續下去。作為一家一直追求可持續發展的房企龍頭,萬科如何控制銷售節奏?

        郁亮:不管政策環境怎么變,也不管市場怎么變,萬科為普通人蓋好房子的定位沒變,穩健經營的思路沒變。公司始終堅持順勢而為,積極銷售,保持良好的銷售速度。

        現金流也很重要。這兩年我們反復提的一個理念是:堅持以現金流為基礎的真實價值創造。以前總經理眼睛盯著銷售額,現在不光要有簽約銷售,更要確保回款率。

        排名是公司經營的結果,而不應是公司經營的目標。經營公司就像跑一場沒有終點的馬拉松,關鍵不在于短時間內的沖刺。企業之間的競爭到最后比的不是體重,而是肌肉、肺活量、耐力這些健康指標。在萬科32年的歷史上,也有過很多起伏,我們堅持按照適合自己的節奏來,長跑最忌步子亂,風物長宜放眼量。

        談目標談房價:任由這種局面發展下去很危險

        記者:之前萬科有幾個對標企業,從索尼到新鴻基再到美國的帕爾迪,現在萬科已經超越這些公司了,還有新的對標公司否?萬科的未來定位或者終極目標是什么?

        郁亮:實體經濟是中國經濟社會最堅實的基礎,萬科一直提倡向中國制造業學習,以華為公司為代表的一批優秀中國企業所體現出的實業精神,是這個時代最寶貴的財富。

        華為核心價值觀是三句話:以客戶為中心,以奮斗者為本,長期堅持艱苦奮斗。這也是我們要學習和堅持的理念。華為的成功經驗告訴我們,盡管技術很重要,資本很重要,但最關鍵的還是人,以及把人高效組織起來的機制。

        萬億大萬科是我們未來十年的戰略目標,為實現這個目標始終堅持兩條主線,一是適應城市發展變化的需求,從單一住宅開發商轉為城市配套服務商,城市需要什么就做什么,比如商業、物流、產業辦公等;二是適應客戶不斷變化的需求,拓展養老、度假和教育等業務。

        記者:地價飆升亦刺激了房價水漲船高,高房價已經產生諸多負面影響,經過大漲之后,2017年房價會不會回調?

        郁亮:未來房價會不會下降?這個可能性是有的,在這一輪調控的背景下,前期房價上漲過快的城市,未來一年將面臨價格回落的壓力。但另一方面,我并不認為會有“崩盤”的風險。杠桿過高是房地產市場產生泡沫的根源。目前,各國按揭貸款最低首付大多在20%以下,還有零首付的,而我國的首付比例始終較高,且居民儲蓄率一直處于高位,償本付息能力強,杠桿風險較低。過去幾年的炒房行為已經很少見了,政府調控手段也很有效很及時,房地產的總體杠桿水平能得到有效控制。

        當然,一線城市近年來房價上漲過快、房價過高已經成為一個比較突出的問題,如果任由這種局面發展下去是危險的。所以這一次調控很有必要,也非常及時。

        談合作談機制:金融和產業并不是天然對立的

        記者:有評論認為,中國房地產已經步入后開發時代,金融資本對房地產市場的“入侵”或攪局是個非常重要的標志。您怎么定義2016年以后的中國房地產市場特質?2017年這個行業需要密切關注哪些變化或者指標?金融資本與產業資本能否通過良性博弈走向雙贏?其邊界在哪里?

        郁亮:我認為叫什么時代并不重要,不管是白銀時代,還是后開發時代,一個很明顯的趨勢是,行業經過飛速發展后,增速開始下滑,市場已經進入住宅短缺和過剩共存的時代,而傳統的商業過剩現象更加嚴重;另一方面,城鎮化進程還遠遠沒有結束,隨著城市的發展,我們看到更多新的業態開始興起,比如物流、養老、教育、度假、產業,這些業態的發展往往需要長期金融資本的支持,從這個意義上說,金融資本在促成行業轉型中確實會起到關鍵性的作用。反過來看,這些業態未來有可能為金融資本提供長期穩定的收益。所以,金融和產業并不是天然對立的,合作共贏、互惠互利才是常態。

        記者:2016年年底中央提到要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。您認為應該如何建立長效機制,可以從哪個環節破局?

        郁亮:建立長效機制是保障房地產行業平穩健康發展根本途徑。長效機制關鍵應包括以下四點:一是提高土地利用效率,建立土地多元化供應制度。二是借助軌道交通加快衛星城、城市群的建設。三是發展租賃市場,為新市民提供更多可承受的住房。四是培育新型房地產和不動產服務行業,開發新的投資增長點。

        城鎮住房發展首先要解決居民的住房問題,近年來國家在發展租賃市場方面已經推出了一系列政策,明確了發展方向,國務院已經出臺了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,2016年出臺的《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》中,也高度強調了租賃在解決城鎮居民住房問題當中的重要意義。未來如果相關的政策實施細則能夠盡快落地,住房租賃市場將有望迎來快速發展。

        記者:您說的“建立土地多元化供應制度”若能落實將非常有利于房地產行業健康可持續發展。但似乎難度很大。

        郁亮:難度肯定會有,即使在一個公司內推動制度變化都會遇到阻力,更不用說土地供應這種牽一發而動全身的制度,需要協調方方面面的關系。但最重要的是這種變化能不能給社會帶來好處,決策者能不能下定決心去推動,在這一點上,我持樂觀的態度。

        我們注意到,國土部2016年11月23日出臺的《關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見(試行)》中,已經提出了“鼓勵原國有土地使用權人自主或聯合改造開發”,在制度上已經有所突破,這是一個積極的信號。

        記者:確實如您所言,中央方面已經釋放積極信號,尤其是中央經濟工作會議以“房子是用來住的,不是用來炒的”一語定調房地產市場,這似乎很契合萬科發展理念?

        郁亮:對于中央提出的“房子是用來住的,不是用來炒的”,我非常支持。萬科一直堅持為普通人蓋好房子,蓋有人用的房子。我們不做地王、不囤地、不捂盤,而是追求做好房子、好服務、好鄰居。作為城市配套服務商,我們要跟著城市發展變化走、跟著客戶變化走。
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