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        2017樓市四大猜想:調控持續加息預期

        2017/1/9 11:32:31 次瀏覽

        中央經濟工作會議明確表態“房子是用來住的,不是用來炒的”,進入2016年12月份以來,決策層已經六次明確對房地產的相關調控。2017年樓市怎么走?房價是漲是跌?新年伊始,樓市四大猜想浮出水面。

        調控持續

        在2016年12月14日的中央經濟工作會議已經確定了2017年房地產調控主基調——去庫存與放泡沫并舉,并加快研究建立房地產市場長效機制。在12月29日和30日,住建部又發布《中共住房城鄉建設部黨組關于巡視整改情況的通報》,狠抓熱點城市控房價,三四線城市和縣城去庫存,同時還公布21家違規銷售的房地產開發企業名單。事實上,僅在2016的12月,決策層已經先后六次明確對房地產的相關調控及監管。

        從監管層的態度來看,維穩仍然是2017年的核心命題。預計2017年一二線熱點城市調控會持續,“房價不止、政策不停”,這與防控金融風險的宏觀背景也是一脈相承。同時,對于三四線城市去庫存等供給側結構性改革也會得以延續,除了主要的政策性支持,也可能會與提高整個城市的“基本面”相融合。針對各個城的調控,預計會根據各地實際情況升級為“一城一策”。

        加息預期

        2016年前三季度房地產市場的火熱,與寬松的信貸政策有很大關系,信貸是影響短期房價的重要因素之一。在上海實行“認房又認貸”之后,2016年12月23日,鄭州又成為“認房又認貸”的第二個城市,這個被稱之為最嚴厲的調控政策是否會鋪開,成為熱點城市懸在頭上的達摩克利斯之劍。該政策的出臺,也將直接影響到房地產市場的成交量和房價走向。

        2016年12月中旬,美聯儲宣布加息并給予今年3次加息的預期,人民幣出現貶值預期。本次加息或預示美國步入加息周期,一經確認則其他國家將迫于壓力而效仿美國。短期內固然不會出現此種局面,但加息操作勢必會削弱投資需求并抑制消費。“一旦加息(或者資金價格上漲過快),代表了金融政策的取向出現變化。如果人民幣貶值和資本流出,一定引發中國房價的重新估值,以人民幣計價的資產價格的調整是大概率。”業內人士表示。

        房價走穩

        雖然政府在加碼調控,但倘若房價出現大跌,這勢必也不是監管層的本意。在2017年,房地產市場會進入一個小的調整期,房價會“穩”字當頭,可能會出現微漲或微跌,“大起大落”都是政府不愿意看到的。

        從多家證券公司房地產研究部門發布的報告來看,對于2017年,機構對于成交量的預測基本一致,都認為房屋銷售面積會出現下降,方正證券最樂觀,預測要跌6%,最悲觀的中投證券則預計會跌18%。當然,代表性的觀點是受政策影響,一線、二線、三線城市的銷售面積會呈現不同的情況。買房的人少了,自然也會影響到房價,大多機構預測2017年房價波動幅度在正負3%以內。典型的觀點是,2017年上半年全國銷售均價持平,下半年隨著政策松綁重回上升趨勢。

        方正證券首席經濟學家任澤平指出,近幾輪房價周期上漲時間長、調整時間短,平均36個月左右為一輪房價周期,其中平均上漲24個月,調整12個月。當前房價漲幅放緩,按照12個月左右的調整周期,預計房價將調整到2017年底至2018年上半年。

        并購加速

        最近幾年,房地產行業內并購潮已經初現端倪。隨著房企融資渠道收緊、一二線城市拿地門檻提高,在2017年,開發商的整合或將進一步加速。

        手里有地但開發能力弱的中小型房企若無法通過開發模式盈利,賣土地、賣股權現象就可能會頻繁出現;如果連土地都沒有的上市公司,或許整個企業會被當殼賣掉了。對于彈藥充足的大型開發商,將會在二級市場尋找開發機會以及合適資產,抑或收購現金流緊張的小型開發商。不僅如此,從現在各類城市的房地產市場而言,一旦有大型開發商進入,中小型開發商的生存空間已經在面臨著不斷壓縮的情形。

        當然,盡管拿地成本不斷上漲,開發商依然繼續深耕一線城市以及二線重點城市。為降低風險、分攤成本,許多開發商可能會選擇聯合其他開發商,抑或尋求保險公司等金融機構的聯合。
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